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こんにちは。
板橋区・練馬区・豊島区の屋根工事専門店、大谷建装工業です。
いつもブログをお読みいただき、ありがとうございます。

中古住宅を購入したあと、

「屋根はすぐに点検した方がいいの？」

「購入前に建物を確認したから、しばらく屋根工事は必要ない？」

「前の所有者が屋根塗装をしたと言っていたけれど、本当に安心？」

「入居後に雨漏りが見つかったらどうすればいい？」

と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

中古住宅を購入したとき、多くの方が最初に気にするのは、室内の内装、キッチン、浴室、トイレなどです。

しかし、住宅を長く守るためには、 屋根の状態を早い段階で確認することが非常に重要です。

屋根は普段見えにくく、劣化や施工不良があっても気づきにくい部分です。

室内がきれいにリフォームされていても、屋根材、防水紙、野地板などが傷んでいる可能性はあります。

また、屋根が塗装されて見た目がきれいでも、屋根材の下にある防水紙や下地まで新しくなっているとは限りません。

この記事では、中古住宅を購入したら最初に確認したい屋根の状態、屋根材ごとの注意点、雨漏りのサイン、過去の修繕履歴の見方、塗装・カバー工法・葺き替えの判断方法まで詳しく解説します。

中古住宅を購入した方、これから中古住宅への入居を予定している方、屋根の状態に不安を感じている方は、ぜひ最後までご覧ください。

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この記事は専門家が監修しています

監修者：大谷建装工業株式会社 代表取締役
大谷 雄二

東京都板橋区・練馬区・豊島区エリアを中心に、
外壁塗装・屋根工事・雨漏り修理を手がける地域密着の専門業者。

長年にわたり住宅メンテナンスの現場に携わり、
戸建住宅・公共施設の修繕工事を多数監修。

本記事は、実際の施工経験および専門的知見をもとに
内容確認・監修を行っています。

▶ 保有資格
・1級建築塗装作業技能士
・1級建築施工管理技士
・有機溶剤作業主任者

※記事内容は監修者による確認を経て公開しています。

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中古住宅を購入したら屋根を最初に確認したい理由

中古住宅では、建物ごとに使用年数、施工方法、修繕履歴が異なります。

同じ築年数の住宅でも、屋根の状態が同じとは限りません。

定期的に点検と補修を行ってきた住宅もあれば、長期間ほとんどメンテナンスされていない住宅もあります。

また、前の所有者が行った工事の内容によっても、屋根の状態は大きく変わります。

例えば、

• 適切な時期に屋根塗装を行っている
• 棟板金を交換している
• 屋根カバー工法を行っている
• 雨漏り箇所だけを部分補修している
• 原因を特定せずコーキングで塞いでいる
• 見た目を整えるためだけに塗装している

など、工事内容はさまざまです。

そのため、 「修繕済み」という言葉だけで屋根全体が良好だと判断することはできません。

屋根の不具合は生活を始めてから気づくことがある

屋根の不具合は、いつでも分かりやすく現れるとは限りません。

晴天時には問題がなくても、

• 強い雨
• 風を伴う雨
• 長時間続く雨
• 台風
• 特定方向からの雨

のときだけ雨漏りすることがあります。

購入前の内見や短時間の建物確認では、雨漏りが再現しない可能性があります。

入居して数か月後、台風や大雨をきっかけに天井のシミへ気づくケースもあります。

屋根工事は後回しにすると被害が広がる場合がある

屋根材のひび割れや板金の浮きなど、比較的小さな不具合でも、長期間放置すると雨水が内部へ入り込む可能性があります。

雨水が防水紙を越えて野地板へ到達すると、

• 野地板の腐食
• 垂木の傷み
• 断熱材の濡れ
• 天井材の変色
• カビの発生

につながることがあります。

早い段階であれば部分補修で済む不具合でも、放置すると屋根全体の工事が必要になる場合があります。

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最初に確認したいのは築年数だけではない

中古住宅の屋根を考えるとき、築年数は重要な情報です。

しかし、築年数だけで屋根の状態を決めることはできません。

築20年の住宅でも適切にメンテナンスされていれば、比較的良好な状態を保っていることがあります。

一方で、築10年前後でも、施工不良、強風被害、周辺環境などによって不具合が起きている場合があります。

築年数と一緒に確認したい情報

確認項目	確認する理由
建築年	屋根材や防水紙の使用期間を考える
屋根材の種類	必要なメンテナンス方法が異なる
前回の工事時期	施工後の経過年数を確認する
工事内容	塗装・補修・カバー工法・葺き替えを区別する
雨漏り歴	再発や内部劣化の可能性を考える
周辺環境	日当たり・湿気・落ち葉・風の影響を考える

築年数は一つの目安ですが、屋根の状態を判断するには複数の情報が必要です。

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購入時の書類から屋根の情報を確認する

中古住宅を購入したら、最初に売買時の書類や前所有者から引き継いだ資料を確認しましょう。

屋根に関する情報が残っていれば、今後の点検や工事計画を立てやすくなります。

確認したい書類

• 建築確認関係の図面
• 立面図
• 屋根伏図
• 仕上表
• 修繕履歴
• 屋根工事の見積書
• 工事契約書
• 施工写真
• 保証書
• 使用材料の資料

特に施工写真が残っている場合は、工事内容を確認するうえで役立ちます。

カバー工法や葺き替え工事では、工事後に見えなくなる防水紙や野地板の状態を施工中写真で確認できます。

「屋根を直した」と言われた場合に確認すること

前所有者や不動産会社から、

「屋根は修理済みです」

「数年前に屋根工事をしています」

と説明されることがあります。

この場合は、何を行ったのか具体的に確認しましょう。

「修理済み」と「屋根全体が健全」は同じ意味ではありません。

棟板金だけを交換した場合、防水紙やほかの屋根材は既存のままです。

一か所の雨漏りだけを補修した場合、屋根全体の劣化が改善しているとは限りません。

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屋根材の種類を確認する

中古住宅を購入したら、使用されている屋根材の種類を確認しましょう。

屋根材によって、劣化症状、点検方法、必要なメンテナンスが異なります。

代表的な屋根材には、

• スレート屋根
• 金属屋根
• 瓦屋根
• セメント瓦
• アスファルトシングル

などがあります。

図面や仕上表を確認する

建築時の仕上表や図面には、屋根材の名称が記載されている場合があります。

ただし、建築後に屋根カバー工法や葺き替え工事が行われていると、図面と現在の屋根材が異なる可能性があります。

図面だけで判断せず、現況も確認する必要があります。

見た目だけでは製品名まで判断できないことがある

スレート屋根や金属屋根は、見た目が似ている製品が多数あります。

地上からの確認だけでは、製品名や施工時期まで特定できない場合があります。

特に古いスレート屋根では、塗装可能かどうかを慎重に判断する必要があります。

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スレート屋根で最初に確認したい状態

スレート屋根は、日本の戸建住宅で多く使われている屋根材です。

薄い板状の屋根材を重ねて施工し、表面の塗膜によって吸水や紫外線の影響を抑えます。

中古住宅でスレート屋根が使われている場合は、次の状態を確認しましょう。

色あせ

屋根全体の色が薄くなっている場合は、塗膜の劣化が進んでいる可能性があります。

色あせだけで直ちに雨漏りするわけではありません。

しかし、塗膜の保護機能が低下すると、屋根材が水を吸いやすくなることがあります。

苔や藻

北側や日当たりの悪い面に苔や藻が多く発生している場合は、屋根表面に水分が残りやすくなっている可能性があります。

苔があるから必ず屋根材が使用できないわけではありません。

しかし、塗膜劣化や吸水の状態を確認する必要があります。

ひび割れ・欠け

スレート屋根は、経年劣化、踏み割れ、強風、飛来物などによって割れることがあります。

一部の小さな割れであれば補修できる場合もあります。

一方で、屋根全体へ多数の割れがある場合は、塗装だけで維持することが難しい可能性があります。

反り・浮き

屋根材が反っていたり、端部が浮いていたりする場合は注意が必要です。

反った屋根材は元の平らな状態へ戻せないことがあります。

浮きが大きいと、風を受けやすくなり、割れや脱落につながる可能性があります。

層状の剥がれ

屋根材の表面が層状に剥がれている場合は、屋根材そのものの劣化が進んでいる可能性があります。

表面を塗装しても、屋根材内部の劣化を止められない場合があります。

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金属屋根で最初に確認したい状態

金属屋根には、トタン、ガルバリウム鋼板など複数の種類があります。

現在は屋根カバー工法でも金属屋根が多く使われています。

金属屋根を確認するときは、塗膜だけでなく、さび、固定状態、板金の継ぎ目なども確認します。

さび

金属屋根の塗膜が傷んだり、表面に傷が付いたりすると、さびが発生することがあります。

表面的な軽いさびであれば、下地処理と塗装で対応できる場合があります。

さびが進み、穴が開いている場合は、部分交換や葺き替えなどを検討することがあります。

塗膜の剥がれ

塗膜が剥がれると、金属部分が雨や空気に触れやすくなります。

以前の塗装で下地処理が不十分だった場合や、適切な下塗り材が使われていない場合にも剥がれが起こることがあります。

浮き・めくれ

強風によって金属屋根や板金端部が浮くことがあります。

わずかな浮きでも、風が入り込むと被害が広がる可能性があります。

へこみ・傷

飛来物や過去の作業によって、金属屋根にへこみや傷が付くことがあります。

へこみだけで直ちに雨漏りするとは限りません。

ただし、塗膜が傷ついて金属が露出している場合は注意が必要です。

継ぎ目や役物板金

金属屋根では、棟、ケラバ、軒先、壁際などの板金納まりが重要です。

屋根面がきれいでも、板金の継ぎ目や固定部分に問題があれば雨漏りする可能性があります。

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瓦屋根で最初に確認したい状態

瓦屋根は耐久性の高い屋根ですが、瓦以外の部材も点検する必要があります。

瓦自体が良好でも、防水紙や棟部分が傷んでいる場合があります。

瓦の割れ・ズレ

地震、強風、飛来物などによって瓦が割れたり、ずれたりすることがあります。

瓦がずれると、下の防水紙へ雨水が直接入りやすくなる場合があります。

棟部分の崩れ

棟瓦のズレ、漆喰の剥がれ、固定状態の低下などを確認します。

漆喰の表面が少し剥がれたからといって、すぐに棟全体を積み直す必要があるとは限りません。

しかし、棟瓦がずれている場合や内部の土が流出している場合は、詳しい点検が必要です。

防水紙の経年劣化

瓦は長持ちしていても、その下にある防水紙は同じ状態を保ち続けるわけではありません。

瓦屋根で雨漏りしている場合、瓦そのものではなく、防水紙や板金が原因になっていることがあります。

谷板金の腐食

屋根に谷部分がある場合は、谷板金へ雨水が集中します。

古い金属板が使われている場合、腐食や穴あきが起きていることがあります。

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屋根塗装済みでも安心とは限らない

中古住宅の販売前に、屋根塗装が行われていることがあります。

屋根がきれいに見えると、

「しばらくメンテナンスは必要ない」

と感じるかもしれません。

しかし、塗装によって改善できるのは、基本的に屋根材表面の保護と美観です。

塗装では、

• 古くなった防水紙
• 腐食した野地板
• 傷んだ垂木
• 不適切な雨仕舞い
• 内部の雨漏り経路

を新しくすることはできません。

塗装で劣化症状が見えにくくなることもある

塗装直後は、屋根全体の色がそろって見えます。

そのため、塗装前からあった補修跡、細かな割れ、屋根材の種類などが地上から分かりにくくなる場合があります。

見た目だけで判断せず、施工前写真や工事内容を確認することが重要です。

不適切な塗装が行われていないか

スレート屋根の重なり部分を塗料で塞いでしまうと、屋根材の下へ入った雨水を排出しにくくなることがあります。

適切な縁切りが行われているか確認が必要です。

また、屋根材が著しく劣化している状態へ塗装している場合、短期間で剥がれや再劣化が起きる可能性があります。

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屋根の形状から雨漏りしやすい場所を確認する

屋根の状態を確認するときは、屋根材全体だけでなく、形状や部材が交わる場所を見ることが重要です。

雨漏りは、平らな屋根面よりも、複数の部材が接する場所で起きることがあります。

棟

屋根の頂上部分です。

棟板金の浮き、釘やビスの緩み、下地材の腐食などを確認します。

谷

複数の屋根面から雨水が集まる部分です。

谷板金のさび、穴あき、落ち葉の堆積などに注意します。

壁際

下屋根と外壁が接する場所では、雨押え板金や防水紙の立ち上がりが重要です。

過去にコーキングだけで補修されている場合は、根本的な雨仕舞いを確認する必要があります。

天窓

天窓周辺は、屋根へ開口部があるため雨漏りリスクを確認したい場所です。

天窓本体、周囲の板金、防水紙、シーリングなどを確認します。

軒先・ケラバ

屋根の端部は風の影響を受けやすい場所です。

屋根材の浮き、板金の変形、雨樋との取り合いなどを確認します。

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室内から確認できる屋根の異変

屋根へ登らなくても、室内から屋根の不具合に気づける場合があります。

中古住宅へ入居したら、晴れた日だけでなく、雨の日や雨の翌日にも室内を確認しましょう。

天井のシミ

天井に茶色や黄色っぽいシミがある場合は、雨漏りや過去の漏水が疑われます。

ただし、シミが乾いていても、原因がすでに完全に直っているとは限りません。

再発していないか確認する必要があります。

壁紙の浮き・剥がれ

天井付近や外壁側の壁紙が浮いている場合は、壁内部や天井裏の湿気が関係している可能性があります。

雨漏りだけでなく、配管からの水漏れや結露の場合もあります。

カビ臭

2階の部屋、押入れ、小屋裏収納などでカビ臭を感じる場合は、屋根裏の湿気や雨漏りを確認した方がよいでしょう。

雨の日の音

雨の日に天井裏から水滴音がする場合は、雨水が内部へ入っている可能性があります。

ただし、雨樋や外部の板金へ雨が当たる音の場合もあります。

音の場所や雨の強さを記録しておくと、調査時の手がかりになります。

窓周辺の濡れ

窓の上部や周辺が濡れる場合は、屋根、外壁、サッシ、シーリングなど複数の原因が考えられます。

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屋根裏へ入れる場合に確認したいこと

点検口から安全に屋根裏を見られる場合は、雨漏りや湿気の手がかりが見つかることがあります。

ただし、屋根裏は足場がなく、天井を踏み抜く危険があります。

無理に奥へ入らず、点検口から見える範囲にとどめましょう。

野地板の雨染み

野地板に黒っぽいシミや変色がある場合は、過去または現在の雨水侵入が疑われます。

シミがあるだけで現在も漏れているとは限りません。

木材の湿り、腐食、雨天後の変化を確認する必要があります。

木材の腐食

野地板や垂木が柔らかくなっていたり、崩れていたりする場合は、長期間水分の影響を受けている可能性があります。

断熱材の濡れやずれ

断熱材が濡れている場合は、雨漏りや結露が考えられます。

濡れた断熱材は、本来の性能を発揮しにくくなり、カビの原因にもなります。

結露やカビ

釘の先端に水滴が付いていたり、木材表面に広くカビが発生していたりする場合は、換気不足や結露が疑われます。

雨漏りと結露は対処方法が異なるため、原因を分けて調べる必要があります。

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雨漏り跡がある場合に確認したいこと

中古住宅で雨漏り跡を見つけた場合は、すぐに全面工事が必要と決める必要はありません。

まず、過去の雨漏りなのか、現在も続いているのかを確認します。

補修履歴を確認する

過去にどこをどのように補修したのか確認しましょう。

屋根材交換、防水紙補修、板金交換などが行われていれば、原因へ対応している可能性があります。

一方で、室内のクロスだけを張り替えた場合は、雨漏り原因が直っているか分かりません。

雨天後に変化するか確認する

雨のあとにシミが濃くなる、触ると湿っている、においが強くなる場合は、現在も水分が入っている可能性があります。

雨漏り箇所と侵入口は同じとは限らない

室内にシミが出た場所の真上から雨が入っているとは限りません。

雨水は野地板、梁、配線などを伝って移動することがあります。

そのため、天井のシミだけを見て屋根の一部を塞いでも、再発する場合があります。

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購入直後に屋根へ登って確認してはいけない

中古住宅を購入すると、ご自身で細かく確認したくなるかもしれません。

しかし、屋根へ登っての確認はおすすめできません。

特に中古住宅では、

• 屋根材が割れやすくなっている
• 苔で滑りやすい
• 下地が弱っている
• 板金が浮いている
• 急勾配である

可能性があります。

屋根材を踏み割ったり、転落したりする危険があります。

地上から見えない部分は、無理にご自身で確認せず、専門業者へ依頼しましょう。

棟板金の状態を確認する

中古住宅の屋根では、 棟板金 の状態も重点的に確認したいポイントです。

棟板金は、スレート屋根や金属屋根の頂上部分に取り付けられている金属製の部材です。

屋根面同士が合わさる部分を覆い、雨水の侵入を防ぐ役割があります。

棟板金は屋根の中でも高い位置にあるため、風の影響を受けやすい部材です。

築年数が経過した住宅では、

• 釘の浮き
• ビスの緩み
• 板金の浮き
• 板金の変形
• 継ぎ目の開き
• 下地材の腐食

が起きていることがあります。

釘の浮きだけで判断しない

棟板金の釘が浮いている場合、釘を打ち直せば直るように見えるかもしれません。

しかし、釘を固定している下地材が傷んでいると、打ち直しても十分に固定できないことがあります。

以前の棟板金では、木製の貫板が使用されていることがあります。

貫板が雨水や結露の影響で腐食している場合は、板金を外して下地から交換する必要があります。

強風後に異音がしないか

強風の日に屋根から金属音やバタバタという音が聞こえる場合は、棟板金やほかの板金部材が浮いている可能性があります。

異音が一度だけで終わっても、固定状態が改善したわけではありません。

中古住宅への入居後に強風があった場合は、地上から見える範囲で板金の浮きや変形がないか確認しましょう。

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谷板金の状態を確認する

屋根に谷部分がある住宅では、 谷板金 の状態も重要です。

谷とは、複数の屋根面が内側へ交わる部分です。

屋根面に降った雨水が集中して流れるため、屋根の中でも負担が大きい場所です。

谷板金で起こりやすい劣化

• さび
• 腐食
• 穴あき
• 継ぎ目の劣化
• 落ち葉の堆積
• 土ぼこりや苔の付着

古い住宅では、谷部分に銅板や以前の金属板が使われている場合があります。

長年雨水が流れ続けることで、金属が薄くなったり、穴が開いたりすることがあります。

谷板金へ穴が開くと、防水紙へ直接雨水が流れ込みやすくなります。

落ち葉がたまっていないか

周囲に樹木が多い住宅では、谷部分へ落ち葉がたまることがあります。

落ち葉が雨水の流れを妨げると、通常とは違う方向へ水が流れ、屋根材の下へ入り込む可能性があります。

板橋区・練馬区・豊島区周辺でも、公園や大きな樹木が近い住宅では注意したいポイントです。

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雨樋の状態も屋根と一緒に確認する

中古住宅を購入したら、屋根だけでなく 雨樋 も確認しましょう。

雨樋は屋根から流れてきた雨水を集め、地面や排水設備へ流す役割があります。

雨樋が正常に機能しないと、屋根に直接問題がなくても、外壁や軒天、基礎周辺へ水が回ることがあります。

雨樋で確認したい不具合

• 落ち葉や土による詰まり
• 雨樋の傾き不良
• 継ぎ目からの漏水
• 金具の外れ
• 雨樋の割れ
• 雪や強風による変形
• 竪樋の詰まり

晴れた日に見ただけでは、排水状態が分からないことがあります。

雨の日に、

• 雨樋から水があふれていないか
• 継ぎ目から水が漏れていないか
• 竪樋へ正常に流れているか
• 外壁へ雨水が跳ね返っていないか

を確認すると、異常に気づきやすくなります。

雨樋のあふれを屋根の雨漏りと勘違いすることもある

雨樋から水があふれると、軒天や外壁へ水が回り、室内側へ染み出すことがあります。

この場合、屋根材の劣化ではなく、雨樋の詰まりや排水不良が主な原因になっている可能性があります。

雨漏り調査では、屋根材だけでなく雨樋の状態も確認する必要があります。

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軒天のシミや剥がれを確認する

軒天は、屋根の軒先を下から見上げた部分です。

地上から確認しやすく、屋根や雨樋の異常を見つける手がかりになることがあります。

軒天に起こりやすい症状

• 黒ずみ
• 水染み
• 塗膜の剥がれ
• 板材の膨れ
• 腐食
• 穴あき

軒天に水染みがある場合は、

• 屋根材からの雨水侵入
• 軒先板金の不具合
• 雨樋からのあふれ
• 結露

などが考えられます。

軒天だけを塗装して見た目を整えても、水分が入る原因を直さなければ再び剥がれることがあります。

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破風・鼻隠し・ケラバの状態を確認する

屋根の端部にある破風、鼻隠し、ケラバも、雨や風の影響を受けやすい部分です。

地上から見えることが多いため、中古住宅の購入後に確認しやすい場所でもあります。

確認したい症状

• 塗膜の剥がれ
• 木部の腐食
• 板金の浮き
• 継ぎ目の開き
• 雨染み
• 雨樋金具の緩み

破風や鼻隠しが木製の場合、塗膜が劣化すると水分を吸収しやすくなります。

腐食が進んでいる場合は、塗装だけでは十分に補修できないことがあります。

板金で覆う方法や、傷んだ部分を交換する方法を検討する場合があります。

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外壁と屋根が接する部分を確認する

中古住宅の雨漏りでは、屋根面そのものではなく、 屋根と外壁の取り合い部分 が原因になっていることがあります。

下屋根が外壁へ接している部分には、雨押え板金や防水紙の立ち上がりが施工されています。

この部分の施工が不十分だったり、経年劣化が進んだりすると、雨水が壁内部へ入り込む可能性があります。

コーキングだけで補修されていないか

壁際へ大量のコーキングが塗られている場合は、過去に雨漏り補修が行われた可能性があります。

コーキング補修そのものがすべて悪いわけではありません。

しかし、雨水の侵入経路や排水経路を確認せず、表面だけを塞いでいる場合は、再発する可能性があります。

また、必要な水の逃げ道を塞ぐことで、内部へ水がたまることもあります。

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ベランダやバルコニーが屋根の雨漏りと関係することもある

2階にベランダやバルコニーがある住宅では、防水層の状態も確認しましょう。

室内の天井や1階の壁にシミがある場合、屋根ではなく、ベランダ防水が原因になっていることがあります。

ベランダで確認したい場所

• 床面のひび割れ
• トップコートの剥がれ
• 防水層の膨れ
• 排水口の詰まり
• 手すり壁や笠木
• サッシ下端
• 外壁との取り合い

ベランダの排水口が詰まると、床面へ水がたまり、防水層やサッシ周辺へ負担がかかります。

また、手すり壁の笠木や継ぎ目から雨水が入ることもあります。

天井にシミがあるからといって、必ず屋根が原因とは限りません。

屋根、外壁、ベランダ、サッシを総合的に確認することが大切です。

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天窓がある中古住宅で確認したいこと

天窓は室内へ自然光を取り込める設備ですが、屋根へ開口部を設けるため、雨漏りリスクを慎重に確認したい場所です。

天窓本体の状態

天窓本体の枠、ガラス、パッキンなどが経年劣化している可能性があります。

結露による水滴と雨漏りを見分ける必要もあります。

周囲の板金

天窓の周囲には雨水を流すための板金が施工されています。

板金の浮き、変形、詰まりなどがあると、雨水が入り込む可能性があります。

内装のシミ

天窓周辺の壁紙や天井材にシミ、浮き、カビがないか確認します。

雨の日だけでなく、冬場の結露も確認したいポイントです。

今後も天窓を使用するか考える

中古住宅のリフォーム時に屋根カバー工法や葺き替えを行う場合は、天窓を残すか撤去するかを検討することがあります。

天窓本体の年数や今後の維持管理も含めて判断しましょう。

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屋根の波打ちや沈みを確認する

地上から屋根を見たときに、屋根面が波打っていたり、一部が沈んで見えたりする場合は注意が必要です。

屋根材の変形だけでなく、野地板や垂木などの下地が傷んでいる可能性があります。

屋根面が波打つ主な原因

• 野地板の劣化
• 垂木の変形
• 長期間の雨漏り
• 施工時の下地不良
• 屋根材の反り

屋根面が沈んでいる場合、塗装で改善することはできません。

屋根材を外して下地を確認し、必要に応じて野地板や構造材を補修する必要があります。

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過去の部分補修跡を確認する

中古住宅の屋根には、過去の部分補修跡が残っていることがあります。

部分補修が適切に行われていれば問題ありません。

しかし、補修箇所が多数ある場合は、屋根全体の劣化が進んでいる可能性があります。

よく見られる補修跡

• 屋根材へ塗られたコーキング
• 差し替えた屋根材
• 部分的に色が違う箇所
• 板金の継ぎ足し
• 防水テープによる応急処置
• 屋根材へ取り付けた補修金具

一部の補修で済む状態なのか、屋根全体のメンテナンス時期なのかを判断する必要があります。

補修跡が多い場合は全体工事も検討する

屋根材の割れを一枚ずつ補修しても、別の場所で次々と割れが発生する状態であれば、部分補修を繰り返すより全体工事の方が合理的な場合があります。

ただし、補修跡があるだけで必ず全面工事が必要とは限りません。

補修した時期、原因、屋根全体の状態を確認して判断します。

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太陽光パネルが設置されている場合の確認ポイント

中古住宅に太陽光パネルが設置されている場合は、屋根と一緒に取り付け部分も確認したいところです。

取り付け金具周辺

屋根へ穴を開けて固定する工法では、取り付け金具周辺の防水処理が重要です。

金具周辺にさび、コーキング劣化、雨染みがないか確認します。

パネル下の屋根状態

太陽光パネルの下は、地上や通常の写真では確認しにくい場所です。

屋根塗装を行う際に、パネルを外さず周囲だけ塗っていることもあります。

その場合、パネル下の屋根材や塗膜は別の状態になっている可能性があります。

設備の所有権や保証

太陽光設備の所有者、保証内容、発電状況、施工会社なども確認しましょう。

屋根工事を行う際に、脱着費用や電気工事が必要になる場合があります。

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購入直後の屋根点検で確認してもらいたい内容

専門業者へ屋根点検を依頼する場合は、単に「傷んでいますか」と聞くだけでなく、確認内容を具体的に伝えるとよいでしょう。

写真付きで説明してもらう

屋根はお客様自身が確認しにくい場所です。

点検結果は、写真を使って説明してもらいましょう。

写真では、

• 屋根全体
• 劣化部分の拡大
• 棟や谷
• 補修跡
• 雨樋
• 屋根裏のシミ

などを確認できると判断しやすくなります。

必要な工事と経過観察を分けてもらう

すべての劣化が、すぐに工事を必要とするわけではありません。

点検結果では、

• 早めに補修した方がよい箇所
• 数年以内に検討したい箇所
• 現時点では経過観察でよい箇所

を分けて説明してもらうと、今後の計画を立てやすくなります。

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インスペクションを受けていても屋根点検は必要？

中古住宅の購入前に、建物状況調査やホームインスペクションを受けている場合があります。

インスペクションは建物の状態を把握するうえで役立ちます。

しかし、調査内容や確認範囲は依頼内容によって異なります。

屋根へ上がらず、地上や窓からの目視確認に限られていることもあります。

また、屋根材の製品特性や塗装可否、板金の細かな固定状態まで詳しく確認していない場合もあります。

そのため、 インスペクション済みでも、屋根に不安がある場合は屋根工事業者による確認を受ける意味があります。

インスペクションの報告書がある場合は、屋根業者にも見せると調査の参考になります。

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中古住宅の屋根でよくある勘違い

購入前に問題なしと言われたから何年も点検不要

購入時に大きな異常が見つからなくても、屋根はその後も紫外線、雨、風の影響を受け続けます。

台風や強風によって、購入後に不具合が発生することもあります。

購入時の調査結果は、その時点の状態です。

定期的な確認は必要です。

屋根が新しく見えるから防水紙も新しい

屋根塗装をしただけの場合、防水紙は既存のままです。

屋根材がきれいでも、その下の防水紙が建築時から交換されていない可能性があります。

雨漏りしていないから屋根は問題ない

屋根の劣化が始まっていても、室内へ雨漏りが出ていないことがあります。

防水紙が雨水を止めている段階では、室内に症状が出ない場合があります。

苔を洗えば屋根は元通りになる

苔を洗浄すると見た目はきれいになります。

しかし、塗膜劣化や屋根材の吸水まで改善できるわけではありません。

コーキングを塗れば雨漏りは止まる

雨漏りの原因によっては、コーキング補修が有効な場合もあります。

しかし、原因を確認せずに隙間を塞ぐと、水の逃げ道をなくしてしまう可能性があります。

屋根の状態に応じた工事方法の考え方

中古住宅の屋根点検を行ったあと、必要な対応は屋根の状態によって変わります。

すべての住宅で大規模な屋根工事が必要になるわけではありません。

一方で、見た目だけを整える工事では根本的な改善にならないケースもあります。

主な対応方法には、

• 経過観察
• 部分補修
• 屋根塗装
• 屋根カバー工法
• 屋根葺き替え工事

があります。

重要なのは、希望する工事から決めるのではなく、現在の屋根の状態から適切な方法を選ぶことです。

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すぐに工事をしなくてもよいケース

中古住宅を購入したからといって、すぐに屋根工事が必要とは限りません。

点検の結果、屋根材、防水紙、板金、下地に大きな問題が見つからなければ、定期点検を続けながら使用できることがあります。

経過観察にできる可能性がある状態

• 屋根材に大きな割れやズレがない
• 棟板金や谷板金に異常がない
• 雨漏り跡がない
• 塗膜の劣化が軽度である
• 屋根面の沈みや波打ちがない
• 修繕履歴が明確である

このような状態であれば、点検時期を決めて経過を見る方法があります。

ただし、 「問題がない」と「永久に何もしなくてよい」は同じではありません。

屋根は毎日、紫外線、雨、風、温度変化を受けています。

購入時の状態を写真で残し、数年後の点検時に比較できるようにしておくと、変化へ気づきやすくなります。

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部分補修で対応できるケース

屋根全体の状態が比較的良好で、不具合が一部に限られている場合は、部分補修で対応できることがあります。

部分補修の例

• 割れた屋根材の差し替え
• ずれた瓦の修正
• 棟板金の部分交換
• 谷板金の交換
• 雨樋の補修
• 軒天の部分張り替え
• 役物板金の補修

小さな不具合を早めに直せれば、雨水の侵入や被害の拡大を防ぎやすくなります。

ただし、部分補修には限界があります。

部分補修を繰り返すより全体工事を検討した方がよい場合

• 屋根材全体にひび割れがある
• 複数の場所で雨漏りしている
• 板金部材が全体的に傷んでいる
• 防水紙の使用年数が長い
• 補修した場所とは別の場所で不具合が続く
• 屋根材そのものが寿命に近い

一か所ずつ直しても、別の場所が次々と傷む状態では、補修費用と手間が積み重なることがあります。

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屋根塗装が向いているケース

屋根材そのものに大きな傷みがなく、主に塗膜が劣化している場合は、屋根塗装を検討できることがあります。

屋根塗装は、屋根材表面を塗膜で保護し、美観を整える工事です。

屋根塗装を検討しやすい状態

• 色あせが進んでいる
• 艶がなくなっている
• 軽度の苔や藻がある
• 屋根材の割れが少ない
• 反りや層状剥離がない
• 雨漏りしていない
• 下地が健全と考えられる

屋根塗装を行う場合は、高圧洗浄、下地補修、下塗り、中塗り、上塗りなどを適切に行う必要があります。

塗装では直せないもの

屋根塗装には、できることとできないことがあります。

状態	塗装での改善
色あせ	改善できる
塗膜の劣化	改善できる
軽度のひび割れ	補修後に塗装できる場合がある
防水紙の劣化	改善できない
野地板の腐食	改善できない
屋根材の広範囲な剥離	塗装が適さない場合がある
雨漏り	原因修理が別途必要

屋根塗装は雨漏り修理や下地補修の代わりにはなりません。

中古住宅で塗装を検討する場合は、屋根材の種類と内部の状態を確認してから判断しましょう。

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屋根カバー工法が向いているケース

屋根カバー工法は、既存の屋根を残し、その上から新しい防水紙と屋根材を施工する工法です。

主にスレート屋根などで採用されます。

屋根カバー工法を検討しやすい状態

• 屋根材の劣化が進み塗装では維持しにくい
• 防水紙の経年劣化が気になる
• スレート屋根全体に割れや補修跡がある
• 屋根材を撤去せず全体を更新したい
• 野地板がカバー工法に耐えられる状態である

カバー工法では、新しい防水紙を施工できる点が大きな特徴です。

屋根表面だけでなく、屋根全体の防水性を見直せます。

カバー工法を行えない場合

中古住宅の屋根が次のような状態では、カバー工法が適さない可能性があります。

• 野地板の腐食が大きい
• 屋根面が沈んでいる
• 長期間の雨漏りがある
• 既に一度カバー工法を行っている
• 瓦屋根など構造上カバー工法に向かない
• 屋根の勾配が製品条件を満たしていない

既存屋根を残す工法なので、見えない下地に大きな問題がある場合は慎重な判断が必要です。

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葺き替え工事が必要になるケース

屋根葺き替え工事は、既存の屋根材を撤去し、防水紙や必要な下地を新しくしてから新しい屋根材を施工する工事です。

屋根内部の状態を直接確認し、傷んだ部分を補修できることが大きな特徴です。

葺き替え工事を検討する状態

• 野地板が腐食している
• 屋根面が大きく沈んでいる
• 雨漏りが長期間続いている
• 屋根材全体の劣化が著しい
• 瓦屋根を軽い屋根材へ変更したい
• カバー工法ができない屋根である
• 既存屋根の撤去が必要である

葺き替えでは既存屋根を撤去するため、隠れていた下地の劣化が見つかることがあります。

そのため、工事開始後に追加の下地補修が必要になる可能性も考えておく必要があります。

追加工事の条件を事前に確認する

中古住宅の屋根では、屋根材を外すまで分からない劣化があります。

見積りを取る際は、

• 野地板交換が必要になる条件
• 追加費用の計算方法
• 追加工事前に写真説明があるか
• どこまで見積りへ含まれているか

を確認しましょう。

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屋根工事の優先順位を決める

中古住宅を購入すると、屋根以外にもリフォームしたい場所が多数出てくることがあります。

内装、キッチン、浴室、外壁、給湯器など、すべてを一度に工事するのが難しい場合もあります。

そのような場合は、住宅を守るうえでの優先順位を考えます。

優先度が高い可能性がある状態

• 現在も雨漏りしている
• 屋根材や板金が落下する危険がある
• 屋根面が沈んでいる
• 野地板や構造材が腐食している
• 強風で屋根材が飛散する可能性がある
• 雨樋のあふれで外壁や基礎へ水が回っている

計画的に検討できる可能性がある状態

• 軽度の色あせ
• 小範囲の苔
• 雨漏りを伴わない軽度の塗膜劣化
• 現時点で進行性の不具合がない

見た目が気になる場所より、雨水の侵入や安全性に関係する場所を優先することが基本です。

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外壁塗装と屋根工事を同時に行うべきか

中古住宅の購入後に、屋根と外壁の両方をリフォームすることがあります。

屋根工事と外壁塗装を同時に行うメリットの一つは、足場を共用できることです。

また、

• 屋根と外壁の取り合い
• 雨樋
• 破風・鼻隠し
• 軒天
• ベランダ防水

をまとめて確認できます。

一方で、屋根が健全で外壁だけが傷んでいる場合は、無理に同時工事を行う必要はありません。

屋根と外壁の状態をそれぞれ確認し、工事時期が近い場合に同時施工を検討するとよいでしょう。

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購入後すぐに工事契約を迫る業者には注意

中古住宅を購入した直後は、屋根の知識や建物の状態が十分に分からないことがあります。

その不安を利用して、

「すぐ全面工事をしないと危険です」

「今日契約すれば安くできます」

「屋根が今にも飛びそうです」

と契約を急がせる業者には注意しましょう。

本当に緊急性が高い場合は、まず応急処置や危険箇所の説明が必要です。

その場で大規模工事を契約しなければならないとは限りません。

訪問業者を屋根へ上げる前に考える

突然訪問した業者から屋根の不具合を指摘されても、すぐ屋根へ上げる必要はありません。

屋根へ上がったあと、屋根材を傷められたり、確認できない不具合を主張されたりするトラブルも考えられます。

まずは地上からの写真を見せてもらい、必要であれば別の業者へ点検を依頼しましょう。

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中古住宅の屋根点検を依頼する業者の選び方

屋根点検は、屋根塗装だけでなく、屋根材、防水紙、板金、下地を総合的に判断できる業者へ依頼することが大切です。

屋根工事の複数の選択肢を説明できる

屋根の状態に応じて、

• 経過観察
• 部分補修
• 屋根塗装
• カバー工法
• 葺き替え

を使い分けられる業者であれば、状態に合った提案を受けやすくなります。

塗装業者だから必ず塗装、屋根業者だから必ず葺き替えというように、一つの工法だけをすすめる提案には注意が必要です。

写真付きの報告がある

屋根は自分で確認しにくいため、写真付きで状態を説明してもらいましょう。

劣化箇所だけでなく、問題がない部分の写真もあると、屋根全体の状態を把握しやすくなります。

工事を急がなくてよい箇所も説明してくれる

信頼しやすい業者は、すべての症状を緊急工事として説明するのではなく、

• 早めの対応が必要
• 数年以内に検討
• 現時点では経過観察

と優先順位を分けて説明します。

雨漏り原因を屋根だけに決めつけない

雨漏りは外壁、サッシ、ベランダ、防水層、配管などが原因になる場合もあります。

屋根だけを見てすぐ原因を断定せず、建物全体を確認できるかも重要です。

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中古住宅購入後の屋根メンテナンス計画

購入時に大きな不具合がなくても、今後のメンテナンス計画を立てておくと安心です。

屋根の工事時期は、屋根材、施工時期、周辺環境、過去の修繕内容によって変わります。

購入直後

• 書類と修繕履歴を整理する
• 屋根材の種類を確認する
• 現状写真を残す
• 屋根・雨樋・室内を点検する

台風・強風・大雨のあと

• 屋根から異音がしなかったか確認する
• 庭へ板金や屋根材が落ちていないか確認する
• 天井や壁に新しいシミがないか確認する
• 雨樋から水があふれていないか確認する

数年ごとの定期点検

• 購入時の写真と状態を比較する
• 棟板金や屋根材の変化を確認する
• 塗膜やさびの進行を確認する
• 今後の工事時期を見直す

年数だけで機械的に工事を決める必要はありません。

定期的に状態を確認し、変化に応じて計画を調整することが大切です。

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台風や大雨後に確認したいこと

中古住宅では、住み始めてから初めて台風や大雨を経験することで、建物の弱点が分かることがあります。

異常を見つけた場合は、日時、天候、雨の向き、症状が出た場所を記録しておきましょう。

雨漏り調査の手がかりになります。

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屋根の異変を記録しておく

雨漏りや異音は、業者が訪問したときに再現しないことがあります。

症状が出たときは、可能な範囲で写真や動画を残しましょう。

記録しておきたい内容

• 症状が出た日と時間
• 雨の強さ
• 風向き
• 雨が降り始めてからの時間
• シミや水滴の位置
• 異音の種類
• 症状が止まった時間

「強い南風を伴う雨のときだけ窓上が濡れる」など、具体的な情報があると原因を絞り込みやすくなります。

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中古住宅の屋根でよくある失敗例

失敗例① 内装がきれいなので屋根も問題ないと思う

室内が新しくリフォームされていても、屋根材や防水紙まで新しくなっているとは限りません。

内装工事の内容と屋根工事の内容を分けて確認しましょう。

失敗例② 屋根塗装済みなので内部も新しいと思う

屋根塗装では、防水紙や野地板は交換されません。

塗装時期と屋根を葺いた時期は別に確認する必要があります。

失敗例③ 雨漏り跡を内装の汚れだと思って放置する

古いシミに見えても、雨天後に濃くなる場合や湿気が残る場合は、現在も水が入っている可能性があります。

失敗例④ 屋根材の種類を確認せず塗装する

製品特性や劣化状態によっては、塗装が適さない屋根材があります。

屋根材の種類を確認してから工法を決めましょう。

失敗例⑤ 訪問業者の説明だけで全面工事を契約する

突然の指摘で不安になっても、写真や別業者の意見を確認してから判断できます。

失敗例⑥ 屋根だけ確認して外壁やベランダを見ない

雨漏りの原因は屋根だけとは限りません。

外壁、サッシ、ベランダ防水、笠木なども含めて確認しましょう。

失敗例⑦ 修繕履歴を保管しない

購入後に行った点検や工事の写真、見積書、保証書はまとめて保管しましょう。

次回の点検や将来の売却時にも役立ちます。

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中古住宅の屋根に関するよくある質問

中古住宅を購入したら、すぐ屋根点検をした方がいいですか？

購入前の調査内容や修繕履歴が十分でない場合は、早めに一度状態を確認しておくと安心です。

すぐ工事をするためではなく、現在の状態と今後の計画を把握するための点検です。

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購入時にインスペクションを受けていれば十分ですか？

インスペクションの確認範囲によって異なります。

屋根へ上がらず目視のみの場合や、屋根材の製品特性まで確認していない場合もあります。

屋根に不安がある場合は、報告書を見せたうえで屋根業者へ相談するとよいでしょう。

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屋根塗装済みなら、何年も点検しなくて大丈夫ですか？

塗装済みでも、板金、雨樋、防水紙、下地に問題がないとは限りません。

施工内容と工事時期を確認し、定期的に状態を見ていく必要があります。

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天井に古いシミがありますが、雨漏りは直っているのでしょうか？

見た目だけでは判断できません。

補修履歴を確認し、雨天後にシミの色や湿り方が変わらないか確認しましょう。

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苔がある屋根はすぐ塗装が必要ですか？

苔だけで工事方法を決めることはできません。

塗膜の状態、屋根材の吸水、割れ、反り、築年数などを確認して判断します。

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屋根材が数枚割れていたらカバー工法が必要ですか？

屋根全体が良好であれば、部分補修で対応できる場合があります。

割れが広範囲にある場合や屋根材全体が弱っている場合は、全体工事を検討することがあります。

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雨漏りしていなければ屋根は問題ありませんか？

雨漏りが室内へ現れる前に、屋根材や防水紙の劣化が進んでいる場合があります。

雨漏りの有無だけでなく、屋根全体の状態を確認することが大切です。

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屋根カバー工法と葺き替えはどちらがよいですか？

既存屋根材、野地板、雨漏り歴、屋根勾配などによって適した工法が変わります。

下地が健全でカバー工法に適した屋根もあれば、葺き替えが必要な屋根もあります。

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自分で屋根へ上がって確認してもよいですか？

おすすめできません。

転落だけでなく、劣化した屋根材を踏み割る危険もあります。

地上や室内から確認できる範囲にとどめ、詳しい点検は専門業者へ依頼しましょう。

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関連記事

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まとめ

中古住宅を購入したら、内装や住宅設備だけでなく、屋根の状態も早めに確認することが大切です。

屋根は普段見えにくく、劣化や雨漏りがあっても、生活を始めるまで気づかない場合があります。

最初に確認したいのは、

• 築年数と屋根材の種類
• 過去の修繕履歴
• 屋根塗装や屋根工事の内容
• 棟板金や谷板金の状態
• 屋根材の割れ・反り・さび
• 雨樋や軒天の状態
• 室内や屋根裏の雨漏り跡

です。

「屋根を修理済み」「屋根塗装済み」という説明だけで、屋根全体が良好だと判断しないことが重要です。

屋根塗装では、屋根材の表面はきれいになりますが、防水紙や野地板は新しくなりません。

部分補修では、直した場所以外の屋根材や板金は既存のままです。

過去に何を、いつ、どのように直したのかを確認しましょう。

点検の結果、不具合がなければ、すぐに工事をする必要はありません。

現状を写真で残し、定期的に点検しながら維持できます。

一部だけに不具合がある場合は、部分補修で済む可能性があります。

塗膜の劣化が中心で、屋根材や下地が健全であれば屋根塗装を検討できます。

屋根材全体の劣化や防水紙の経年劣化が進んでいる場合は、屋根カバー工法が選択肢になります。

野地板の腐食や長期間の雨漏りがある場合は、葺き替え工事が必要になることがあります。

大切なのは、 見た目だけで工事方法を決めないこと です。

屋根材、防水紙、野地板、板金、雨仕舞いを分けて確認し、現在の状態に合った対応を選びましょう。

また、購入後に台風や大雨があった場合は、

• 天井のシミ
• 壁紙の浮き
• 屋根からの異音
• 雨樋からのあふれ
• 軒天の水染み

がないか確認してください。

異変を見つけたら、写真や天候の状況を記録しておくと、原因調査に役立ちます。

中古住宅の屋根は、購入した時点を今後の維持管理のスタート地点として考えることが大切です。

屋根の現状を正しく把握し、必要な箇所から計画的にメンテナンスを行うことで、想定外の雨漏りや大規模な修繕を防ぎやすくなります。

大谷建装工業では現地調査・お見積りを無料で行っておりますので、お気軽にご相談ください。

公共事業にも積極的に取り組んでおり、令和7年度において区内優良建設事業者に選ばれました。