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アパートや小規模な賃貸住宅を所有しているオーナー様にとって、空室対策は大きな課題のひとつです。

室内をきれいにする、設備を新しくする、インターネット環境を整える、募集条件を見直すなど、空室対策にはさまざまな方法があります。

一方で、建物の外側にある屋根については、入居希望者から直接見えにくいこともあり、後回しにされることがあります。

しかし、屋根の状態は、雨漏り、室内の暑さ、天井のシミ、カビ、共用部の見た目、建物全体の印象などに関係します。

屋根メンテナンスは、単に建物を守るだけでなく、入居者が安心して住み続けられる環境を整え、空室対策にもつながる重要な管理のひとつです。

もちろん、屋根を工事しただけで必ず入居者が増えるわけではありません。空室の原因には、立地、間取り、設備、賃料、募集方法など、さまざまな要素があります。

それでも、建物の劣化や雨漏り、室内環境の悪化を放置したままでは、せっかく募集条件を整えても、内見時の印象や入居後の満足度が下がってしまう可能性があります。

今回は、空室対策という視点から見た屋根メンテナンスの重要性と、アパートオーナー様が確認しておきたいポイントを詳しく解説します。

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この記事は専門家が監修しています

監修者：大谷建装工業株式会社 代表取締役
大谷 雄二

東京都板橋区・練馬区・豊島区エリアを中心に、
外壁塗装・屋根工事・雨漏り修理を手がける地域密着の専門業者。

長年にわたり住宅メンテナンスの現場に携わり、
戸建住宅・公共施設の修繕工事を多数監修。

本記事は、実際の施工経験および専門的知見をもとに
内容確認・監修を行っています。

▶ 保有資格
・1級建築塗装作業技能士
・1級建築施工管理技士
・有機溶剤作業主任者

※記事内容は監修者による確認を経て公開しています。

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空室対策と屋根メンテナンスはどのようにつながるのか

屋根は、内見時に細かく確認される設備ではないかもしれません。しかし、屋根の状態が悪いと、その影響は室内や共用部に現れます。

たとえば、雨漏りによる天井のシミ、湿気によるカビ、屋根の劣化による見た目の古さ、雨どいの不具合による外壁の汚れなどです。

入居希望者は、屋根そのものを見ていなくても、建物全体から受ける印象を見ています。

入居希望者は建物の管理状態を見ている

共用廊下が汚れている、雨どいから水があふれた跡がある、軒天にシミがある、外壁が広範囲に汚れているといった状態は、建物が十分に管理されていない印象につながることがあります。

室内だけをきれいにしても、建物の入口や外観で不安を持たれると、内見時の評価が下がる可能性があります。

入居後のトラブルを減らすことも空室対策になる

空室対策というと、空いている部屋へ新しい入居者を入れることだけを考えがちです。しかし、現在入居している方に長く住んでもらうことも重要です。

雨漏り、天井のシミ、カビ、結露、夏の暑さなどが続くと、入居者の不満が大きくなる可能性があります。

屋根の不具合が空室につながる理由

雨漏りによって室内の印象が大きく下がる

天井や壁に雨染みがある部屋は、内装をきれいにしても不安を持たれやすくなります。シミをクロスで隠しても、雨漏りの原因が残っていれば再び症状が出ます。

入居後に雨漏りが発生すれば、家財への被害や生活への支障が出ることもあります。

カビや湿気の原因になる

屋根や外壁から水が入り、天井裏や壁内部が湿った状態になると、カビやにおいの原因になることがあります。

表面に目立った水滴がなくても、室内がかび臭い、クロスが浮く、収納内部が湿っぽいといった症状が現れることがあります。

外観の古さが強調される

屋根の色あせ、コケ、サビ、棟板金の変形、雨どいの傾きなどは、建物全体を古く見せる原因になります。

外壁だけをきれいにしても、屋根の傷みが目立つと、改修後の統一感が失われることがあります。

夏の暑さが入居者満足度に影響する

最上階の部屋は、屋根から伝わる熱の影響を受けやすい傾向があります。屋根材、断熱材、換気の状態によっては、夏場に天井付近の温度が上がり、冷房が効きにくいと感じられることがあります。

空室対策として確認したい屋根の状態

確認箇所	主な症状	空室対策との関係
屋根材	割れ、欠け、浮き、反り、サビ	雨漏り予防、建物外観の維持
棟板金	浮き、変形、釘やビスの緩み	強風被害や雨水浸入の予防
谷・壁際	サビ、詰まり、シーリング劣化	雨漏りしやすい部分の保護
雨どい	詰まり、傾き、破損、あふれ	外壁汚れや共用部の水濡れ防止
軒天	シミ、剥がれ、腐食	外観印象と雨漏り兆候の確認
屋根裏	雨染み、結露、カビ、断熱材の濡れ	室内環境と最上階の快適性

屋根塗装が空室対策につながるケース

スレート屋根や金属屋根では、屋根材の状態によって塗装が選ばれることがあります。塗装は、屋根材の表面を保護し、美観を整えるための工事です。

外観を整えたい場合

道路から屋根が見える建物では、色あせやコケが目立つことがあります。屋根材が塗装できる状態であれば、洗浄、補修、塗装によって外観を整えられます。

屋根材の吸水やサビを抑えたい場合

塗膜が劣化すると、屋根材が水分の影響を受けやすくなることがあります。適切な時期に塗装することで、屋根材表面の保護につながります。

塗装できない屋根もある

屋根材の割れや剥離が多い、下地が傷んでいる、塗装に適さない屋根材が使われている場合は、塗装以外の方法を検討します。

屋根カバー工法が向くケース

既存の屋根材の上へ、新しい防水シートと屋根材を施工する方法が屋根カバー工法です。

塗装では対応しにくい劣化がある場合

屋根材の割れや反りが多く、表面保護だけでは維持しにくい場合は、カバー工法が検討されます。

工事中の入居者負担を抑えたい場合

葺き替えと比べて既存屋根材の撤去作業が少ないため、廃材搬出や作業音を抑えやすい場合があります。ただし、足場設置、材料搬入、固定作業などの音は発生します。

下地の確認が重要

カバー工法では、新しい屋根材を既存屋根の下にある野地板へ固定します。野地板が著しく傷んでいる場合や、雨漏り原因が解消されていない場合は、そのまま施工できないことがあります。

葺き替えが必要になるケース

既存の屋根材を撤去し、防水シートや必要に応じて野地板を補修して新しい屋根へ交換する工事が葺き替えです。

雨漏りを繰り返している

部分補修を繰り返しても雨漏りが再発する場合は、屋根材の下にある防水層や下地が広範囲に傷んでいる可能性があります。

野地板の腐食が進んでいる

野地板の固定力が不足していると、新しい屋根材を安定して固定できません。傷んだ部分を交換・補強しながら工事する必要があります。

雨どいメンテナンスも空室対策に関係する

雨どいは屋根から流れる雨水を集め、建物の外へ排水する設備です。詰まりや傾きがあると、雨水があふれて外壁を汚したり、共用廊下へ落ちたりすることがあります。

共用部が濡れると安全性に影響する

雨どいから落ちた水が階段や廊下へ流れると、入居者が滑る危険があります。玄関前へ水が落ち続ける状態も、入居者の不満につながります。

外壁の汚れやコケにつながる

雨水が同じ場所へ繰り返し流れると、外壁に黒い筋やコケが出やすくなります。

屋根と外壁を別々に考えすぎない

雨漏りの原因は、屋根だけとは限りません。屋根と外壁の取り合い、サッシ、笠木、換気フード、ベランダなどから雨水が入ることもあります。

アパートの修繕を計画するときは、屋根、外壁、雨どい、防水を一体で確認すると、工事の優先順位を整理しやすくなります。

部位	屋根と一緒に確認する理由
外壁	ひび割れや目地から雨水が入ることがある
サッシ	窓まわりのシーリングや水切りが雨漏りに関係する
ベランダ	防水層や排水口の不具合が下階へ影響する
雨どい	排水不良が外壁汚れや共用部の水濡れにつながる
軒天	屋根や雨どいの不具合がシミとして現れることがある

入居中のアパートで屋根工事を行うときの注意点

空室対策を目的に建物を整える場合でも、現在住んでいる入居者への配慮が欠かせません。工事中の音、足場、職人の出入り、洗浄水、車両などが生活へ影響します。

事前に工事内容と日程を案内する

工事開始日、作業時間、足場設置日、洗浄日、騒音が出やすい日を案内します。

洗濯物や窓開けへの影響を伝える

高圧洗浄や塗装を行う日は、窓を閉めてもらう、ベランダの洗濯物を移動してもらうなどの協力が必要になることがあります。

駐車場・駐輪場の移動を調整する

足場や材料搬入のため、車や自転車の移動が必要になる場合があります。移動期間や代替場所を事前に案内します。

空室期間を屋根点検に活用する

空室がある期間は、入居中よりも室内の確認を行いやすい時期です。特に最上階の部屋では、天井や収納内部、点検口から屋根裏の状態を確認できます。

• 天井に新しいシミがないか
• クロスが浮いていないか
• 収納内部にカビ臭さがないか
• 屋根裏の木材に雨染みがないか
• 断熱材が濡れていないか
• 釘や金物にサビがないか

原状回復工事の前に雨漏り原因を確認しておけば、新しいクロスや天井材を再び傷めるリスクを減らせます。

原状回復工事と屋根点検を連携させる

退去後は、室内クリーニングやクロスの張り替え、設備交換などを行うことがあります。このとき、天井や壁にシミがある場合は、内装だけを直さず原因を確認します。

建物の修繕履歴を募集時の安心材料にする

屋根点検や修繕を行った場合は、工事内容を記録しておきます。管理会社や仲介会社が建物の管理状態を把握していることは大切です。

• 点検日と点検報告書
• 施工前・施工中・施工後の写真
• 工事内容と施工範囲
• 使用材料
• 保証書
• 雨漏り歴と修理内容
• 次回点検の目安

空室対策を意識した屋根メンテナンスの進め方

1．建物全体を点検する

屋根だけでなく、外壁、雨どい、ベランダ、共用部、最上階室内を確認します。

2．緊急度で優先順位を決める

雨漏り、板金の浮き、屋根材の落下など、安全や入居者の生活に関わるものを優先します。

3．部分補修と全体改修を分ける

一部分だけ直せるのか、建物全体の劣化が進んでいるのかを判断します。

4．募集や退去の時期と工事日程を調整する

繁忙期直前に大きな工事を始めると、内見や入居開始へ影響する可能性があります。管理会社や仲介会社と予定を共有します。

5．入居者へ工事内容を説明する

工事の目的、日程、生活への影響、問い合わせ先を案内します。

6．工事後の状態を記録する

写真と報告書を保管し、次の点検時に比較できるようにします。

空室対策として避けたい屋根メンテナンスの考え方

見た目だけを優先する

屋根をきれいに塗装しても、下地や防水層が傷んでいれば雨漏りを防げません。

空室が出てから慌てて工事する

雨漏りが起きてから工事を始めると、募集や入居開始に影響することがあります。

入居者への説明を省く

工事が建物のためになるとしても、騒音や足場による不便は発生します。説明不足は入居者の不満や退去につながる可能性があります。

部分補修を繰り返しすぎる

屋根全体の劣化が進んでいるのに小さな補修だけを繰り返すと、別の場所で不具合が続くことがあります。

修繕記録を残さない

工事内容が分からないと、次回の点検や修理判断が難しくなります。

定期点検で確認したいタイミング

• 台風や強風のあと
• 大雪や雹のあと
• 雨漏りや天井シミが見つかったとき
• 入居者から最上階の暑さや湿気について相談があったとき
• 外壁塗装や防水工事を検討するとき
• 空室の原状回復工事を行うとき
• 前回の屋根工事から年数が経過したとき

屋根へ自分で上るのは危険です。地上や共用部から見える範囲を確認し、必要に応じて専門業者へ依頼します。

アパート屋根のメンテナンスで確認したいチェックリスト

よくある質問

まとめ

空室対策というと、室内設備や募集条件の見直しが中心になりがちです。

しかし、屋根の劣化を放置すると、雨漏り、天井のシミ、カビ、外観の悪化、共用部の水濡れなどにつながり、入居希望者や現在の入居者へ不安を与える可能性があります。

屋根メンテナンスは、直接入居者を集める施策ではありません。それでも、建物を安心して選び、長く住み続けてもらうための基礎を整える重要な管理です。

建物の状態に合った点検と修繕を計画的に行うことで、急な雨漏りや大きな不具合を防ぎやすくなります。

室内の原状回復だけでなく、建物を守る屋根の状態にも目を向けることが、長期的な空室対策と安定した賃貸経営につながります。

大谷建装工業では現地調査・お見積りを無料で行っておりますので、お気軽にご相談ください。

公共事業にも積極的に取り組んでおり、令和7年度において区内優良建設事業者に選ばれました。

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