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アパートを所有していると、外壁、共用廊下、室内設備、給排水設備など、さまざまな部分の修繕が必要になります。

その中でも屋根は地上から状態を確認しにくく、入居者から直接見えにくいため、工事の判断が後回しになりやすい部分です。

「まだ雨漏りしていないから大丈夫」「屋根は見えないので傷んでいるか分からない」「外壁塗装のときに一緒に考えればよいのではないか」と考えるオーナー様も少なくありません。

しかし、屋根工事を考えるタイミングは、雨漏りが発生したときだけではありません。

屋根材の劣化、棟板金の浮き、過去の修理歴、築年数、入居状況、外壁工事の予定、建物を今後どのくらい維持するかなど、複数の条件から判断する必要があります。

この記事では、アパートの屋根工事を考え始めるタイミング、点検が必要な症状、屋根塗装・カバー工法・葺き替えの判断、入居中に工事を行う場合の注意点まで詳しく解説します。

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この記事は専門家が監修しています

監修者：大谷建装工業株式会社 代表取締役
大谷 雄二

東京都板橋区・練馬区・豊島区エリアを中心に、
外壁塗装・屋根工事・雨漏り修理を手がける地域密着の専門業者。

長年にわたり住宅メンテナンスの現場に携わり、
戸建住宅・公共施設の修繕工事を多数監修。

本記事は、実際の施工経験および専門的知見をもとに
内容確認・監修を行っています。

▶ 保有資格
・1級建築塗装作業技能士
・1級建築施工管理技士
・有機溶剤作業主任者

※記事内容は監修者による確認を経て公開しています。

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アパートの屋根工事を考える基本的なタイミング

屋根工事を考えるべきタイミングはひとつではありません。屋根材の劣化が見つかったとき、雨漏りが起きたとき、外壁工事を計画するとき、退去後の室内に雨染みが見つかったときなど、建物ごとにきっかけは異なります。

タイミング	確認したい内容
屋根材に割れや浮きが見つかった	部分補修で対応できるか、全体劣化が進んでいるか
棟板金が浮いている	固定部、下地の貫板、周辺屋根材の状態
雨漏りや天井のシミがある	屋根材、防水シート、野地板の状態
外壁工事で足場を設置する	屋根工事を同時に行う必要があるか
空室の原状回復を行う	最上階の天井、屋根裏、雨染みの有無
長期修繕計画を見直す	今後の保有年数と工事方法のバランス

雨漏りが起きる前に屋根工事を考えたい理由

雨漏りが発生すると、屋根の修理だけでは終わらないことがあります。天井材、壁紙、断熱材、木下地、照明器具、入居者の家財などへ影響が広がる可能性があるためです。

また、入居者がいる部屋で雨漏りが発生すると、室内調査、応急処置、修理、内装復旧の日程を調整しなければなりません。

雨漏りが起きる前に劣化を見つけられれば、工事内容や時期を比較的落ち着いて計画できます。

雨漏り後は工事範囲が広がることがある

屋根表面の一部補修で済む段階を過ぎると、防水シートや野地板の補修が必要になることがあります。室内へ水が出ている場合は、濡れた断熱材や天井材の交換も検討します。

入居者対応が必要になる

雨漏りした部屋への立ち入り、家具の移動、工事日程の案内、修理後の経過確認など、管理上の対応も増えます。建物側の修繕だけでなく、入居者の生活への影響も考える必要があります。

築年数は目安になるが、年数だけでは決められない

屋根工事について調べると、「築10年」「築20年」といった年数が目安として紹介されることがあります。

築年数は点検時期を考える参考になりますが、工事方法を決める答えではありません。

同じ築年数でも、屋根材、勾配、日当たり、風、周辺の樹木、過去の工事、施工状態によって劣化の進み方は変わります。

比較的新しい建物でも不具合が起きることがある

強風、飛来物、施工部の不具合、排水口の詰まりなどにより、築年数が浅い建物でも点検が必要になることがあります。

古い建物でも状態が良い場合がある

適切な時期に修繕され、雨仕舞いや下地が良好であれば、年数だけで大規模工事を決める必要はありません。

過去の工事歴が重要

築年数が同じでも、屋根塗装を何度行ったか、棟板金を交換したか、カバー工法を実施したかによって現在の状態は異なります。

屋根工事を考えたい主な劣化サイン

屋根材の割れや欠け

スレート屋根などでは、経年劣化や踏み割れ、飛来物によって屋根材が割れることがあります。一枚だけの局所的な破損であれば部分補修が可能な場合もありますが、複数箇所で割れが発生している場合は、屋根全体の劣化を確認します。

屋根材の反りや浮き

屋根材が反ると、重なり部分へ風を伴う雨が入りやすくなることがあります。反りが広範囲に及んでいる場合、塗装だけでは形状を元へ戻せません。

棟板金の浮きや変形

棟板金は屋根の頂部を覆う部材です。固定釘やビスの緩み、内部の貫板の劣化などにより、浮きや変形が生じることがあります。

強風で外れると、周囲への落下や飛散につながる可能性があるため、早めの確認が必要です。

金属部分のサビ

金属屋根、谷板金、棟板金などにサビが進行すると、穴あきや雨水浸入の原因になることがあります。表面的なサビか、金属自体が薄くなっているかを確認します。

コケや汚れが広がっている

コケや汚れだけで直ちに雨漏りするわけではありません。ただし、屋根材表面の塗膜が劣化し、水分の影響を受けやすくなっている可能性があります。

軒天にシミや剥がれがある

軒天のシミは、屋根や雨どいから水が回っているサインの場合があります。表面だけを塗り直す前に、上部の原因を確認します。

屋根材別に考える工事のタイミング

スレート屋根

スレート屋根では、色あせ、コケ、ひび割れ、反り、棟板金の浮きなどを確認します。

屋根材と下地の状態が良好であれば塗装を検討できます。

一方、割れや反りが多い、塗装に適さない屋根材が使われている、下地が傷んでいる場合は、カバー工法や葺き替えを検討します。

パミールのように、塗装では対応できない屋根材もあります。

金属屋根

金属屋根では、サビ、塗膜の剥がれ、固定部、継ぎ目、棟や軒先を確認します。

サビが表面にとどまっている段階では塗装が選ばれることがありますが、穴あきや下地劣化がある場合は交換を検討します。

瓦屋根

瓦屋根では、瓦の割れやずれ、棟部、谷板金、防水シート、下地の状態を確認します。

瓦自体が丈夫でも、その下にある防水シートは経年劣化します。

陸屋根・屋上防水

勾配屋根ではなく、屋上防水で雨水を防いでいるアパートもあります。

防水層のひび割れ、膨れ、立ち上がり、ドレン、笠木などを確認します。

屋根の種類	主な確認ポイント	検討される工事
スレート	割れ、反り、塗膜、棟板金、下地	塗装、部分補修、カバー工法、葺き替え
金属屋根	サビ、穴あき、固定部、継ぎ目	塗装、板金補修、カバー工法、葺き替え
瓦屋根	瓦のずれ、棟、谷、防水層、野地板	部分補修、棟工事、葺き直し、葺き替え
陸屋根	防水層、ドレン、立ち上がり、笠木	部分補修、防水改修

屋根塗装を考えるタイミング

屋根塗装は、屋根材表面を保護し、美観を整える工事です。屋根材の割れや下地劣化が少なく、塗装できる状態であることが前提になります。

塗膜の色あせや劣化が目立つ

色あせは塗膜劣化のサインのひとつです。ただし、色あせだけで工事を決めず、屋根材自体の状態も確認します。

屋根材の形状が保たれている

大きな反りや層状剥離がなく、下地も健全であれば塗装を検討しやすくなります。

外壁塗装と同時に足場を設置する

外壁塗装で建物全体へ足場を設置する場合は、屋根の状態を確認する良い機会です。屋根に工事が必要であれば、同時に行うことで足場の設置回数をまとめられる場合があります。

屋根カバー工法を考えるタイミング

屋根カバー工法は、既存の屋根材の上へ新しい防水シートと屋根材を施工する方法です。主にスレート屋根や金属屋根で検討されます。

塗装だけでは維持しにくい

屋根材の割れや反りが多く、表面塗装だけでは長期的な維持が難しい場合は、カバー工法が候補になります。

既存屋根を大きく撤去せず改修したい

既存屋根材の撤去量を抑えられるため、葺き替えとは工事内容が異なります。ただし、屋根が二重になるため、建物への重量、納まり、下地の固定力を確認する必要があります。

野地板が固定に耐えられる

新しい屋根材は既存屋根の下にある野地板へ固定します。野地板が腐食している場合は、そのままカバー工法を行えないことがあります。

葺き替えを考えるタイミング

葺き替えは、既存屋根材を撤去し、防水シートや必要に応じて野地板を直して新しい屋根へ交換する工事です。

雨漏りを繰り返している

部分補修を行っても別の場所から雨漏りが発生する場合は、防水層や下地の広範囲な劣化を確認します。

野地板の腐食が進んでいる

屋根材を固定する下地が弱っている場合は、下地補修を含む葺き替えが必要になることがあります。

既存屋根の重量や構成を見直したい

重い屋根材から軽量な屋根材へ変更する場合や、複数回の補修で屋根構成が複雑になっている場合も、葺き替えが検討されます。

部分補修で済むか、屋根全体の工事が必要か

一部の屋根材が飛来物で割れた、棟板金の一部が外れたなど、原因と範囲が明確で周囲が健全であれば、部分補修で対応できる場合があります。

一方、複数箇所で同じ劣化が起きている、何度も補修を繰り返している、屋根全体の塗膜や防水層が劣化している場合は、全体改修を検討します。

部分補修が向く可能性がある状態	全体工事も検討したい状態
破損箇所が一部に限られる	割れや浮きが複数箇所にある
周辺屋根材と下地が健全	屋根材全体に反りや劣化がある
飛来物など原因が明確	雨漏りを繰り返している
過去の工事から年数が浅い	補修履歴が多く納まりが複雑

外壁工事のタイミングで屋根も確認する

アパートの外壁塗装やシーリング工事では、建物全体へ足場を設置することがあります。

このとき屋根を点検しておけば、数年後に屋根工事だけのために再び足場を設置する可能性を減らせる場合があります。

ただし、足場があるから必ず屋根工事も行うべきという意味ではありません。屋根が健全であれば、無理に工事を追加する必要はありません。

• 屋根材の割れや浮き
• 棟板金の固定状態
• 谷板金や壁際板金
• 雨どいの詰まりや傾き
• 軒天のシミや剥がれ
• 外壁と屋根の取り合い

空室が発生したタイミングも点検の機会になる

最上階の部屋が空室になったときは、室内側から屋根の影響を確認しやすくなります。

入居者がいないため、天井や収納、点検口、屋根裏を比較的確認しやすいからです。

• 天井に新しい雨染みがないか
• クロスが浮いたり変色したりしていないか
• 室内にカビ臭さがないか
• 屋根裏の木材に水跡がないか
• 断熱材が濡れていないか
• 釘や金物にサビがないか

入居中のアパートで屋根工事を行うタイミング

入居中でも屋根工事は可能ですが、生活への影響を考えて日程を決めます。

繁忙期や入退去の集中時期を確認する

内見や引っ越しが多い時期に足場を設置すると、動線や外観写真へ影響することがあります。管理会社や仲介会社と募集予定を共有します。

長雨や台風の時期を避けて計画する

屋根工事は天候の影響を受けます。雨天時に無理に作業を進めることはできません。工期に余裕を持ち、雨天時の予備日も含めて計画します。

工事前に入居者へ案内する

• 工事の目的
• 工事期間と作業時間
• 足場設置・解体の日程
• 騒音が出やすい作業日
• 駐車場や駐輪場への影響
• 窓開けや洗濯物への注意
• 問い合わせ先

工事中の連絡窓口を決める

入居者からの問い合わせを管理会社、オーナー、施工業者の誰が受けるかを決めます。連絡先が分からないと、入居者の不満が大きくなることがあります。

屋根工事を先延ばしにした場合のリスク

小さな劣化が広がる可能性がある

一部の板金の浮きや屋根材の割れを放置すると、強風や雨の影響で周辺まで傷むことがあります。

雨漏りによって内装復旧が必要になる

屋根だけでなく、天井、壁、断熱材、電気設備などの確認が必要になります。

入居者からの信頼に影響する

何度連絡しても雨漏りが再発する、修理の説明がないといった状況は、入居者の不安につながります。

募集時期に工事が重なる

急な雨漏りで工事を行うと、予定していた内見や入居開始へ影響することがあります。

工事を急いだ方がよい状態

• 室内へ雨水が落ちている
• 天井が膨らんでいる
• 棟板金が大きく浮いている
• 屋根材が落下・飛散している
• 金属部分に穴が開いている
• 野地板の腐食が確認されている
• 複数の部屋で雨漏りしている
• 部分補修後も再発している

台風や大雨の最中に屋根へ上るのは危険です。室内の安全確保と応急対応を優先し、天候が回復してから外部調査を行います。

すぐ工事せず経過観察できることもある

点検の結果、屋根材や防水層が健全で、軽微な汚れや色あせだけであれば、直ちに大規模工事を行わず経過観察となることもあります。

その場合も、次回の確認時期と点検箇所を決めておくことが大切です。

• 点検日
• 屋根全体と劣化箇所の写真
• 現在の症状
• 次回点検の目安
• 悪化した場合に確認するサイン

屋根工事を考えるときは保有計画も確認する

アパートを今後長く保有するのか、数年以内に売却を検討しているのかによって、選ぶ工事方法は変わることがあります。

ただし、売却予定だから劣化を放置してよいわけではありません。雨漏りや安全上の問題は早めに対応し、建物の状態を正確に把握します。

長期保有を考えている場合

部分補修だけでなく、将来の外壁、防水、設備工事とあわせた長期修繕計画を作ります。

建て替えを検討している場合

建て替えまでの期間、安全に使用するために必要な補修範囲を整理します。

売却を考えている場合

屋根の状態、雨漏り歴、修繕履歴を整理します。工事を行った場合は、施工写真や報告書を残します。

屋根工事を依頼する前に整理したい情報

• 建物の築年数
• 屋根材の種類
• 過去の屋根工事歴
• 雨漏りの有無
• 雨漏りした部屋と位置
• 外壁工事や足場設置の予定
• 入居状況と空室予定
• 今後の保有方針
• 過去の点検写真や保証書

屋根点検で確認してもらいたい内容

確認箇所	主な確認内容
屋根材	割れ、反り、ずれ、浮き、層状剥離
棟部	板金の浮き、固定部、貫板、瓦のずれ
谷・壁際	サビ、詰まり、板金の納まり、防水層
防水シート	雨漏り歴や改修時に確認できる範囲
野地板	腐食、たわみ、固定力、雨染み
雨どい	詰まり、傾き、破損、排水状態
屋根裏	雨染み、結露、カビ、断熱材の濡れ

見積書で確認したいポイント

• 屋根面積と施工範囲
• 屋根材の商品名や仕様
• 防水シートの種類
• 棟・谷・壁際などの板金工事
• 下地補修の扱い
• 雨どい・軒天工事の有無
• 足場と養生
• 既存材の撤去・処分
• 施工写真と完了報告
• 保証内容

「屋根工事一式」だけでは、どこまで含まれているか分かりにくいため、内容を確認します。

工事後の確認も重要

屋根工事が終わったら、施工写真と報告書を受け取ります。オーナー様が屋根へ上って確認するのは危険なため、写真で施工過程を確認できるようにします。

• 施工前の劣化状況
• 既存屋根撤去後や下地の状態
• 防水シートの施工状況
• 屋根材の固定状況
• 棟・谷・壁際の施工
• 完成後の全景
• 清掃と周辺確認

雨漏り修理を伴う場合は、次の雨で再発していないかも確認します。

よくある質問

まとめ

アパートの屋根工事を考えるタイミングは、雨漏りが発生したときだけではありません。

屋根材の割れや反り、棟板金の浮き、金属部分のサビ、軒天のシミ、過去の補修からの経過年数なども、点検を考えるきっかけになります。

築年数は参考になりますが、同じ築年数でも屋根の状態は異なります。

屋根材、立地、過去の工事、雨漏り歴、下地の状態を確認し、塗装、部分補修、カバー工法、葺き替えのどれが適しているか判断します。

入居中のアパートで工事を行う場合は、工事内容だけでなく、入居者への案内、募集時期、駐車場や共用部への影響も考える必要があります。

屋根の状態が分からないまま工事を先延ばしにするのではなく、まず点検を行い、緊急性と必要な工事範囲を整理することが大切です。

計画的な屋根メンテナンスは、雨漏りや突発的な修理を防ぎやすくし、入居者が安心して暮らせる建物の維持にもつながります。

大谷建装工業では現地調査・お見積りを無料で行っておりますので、お気軽にご相談ください。

公共事業にも積極的に取り組んでおり、令和7年度において区内優良建設事業者に選ばれました。

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